På jakt etter investeringer i eiendom? Prøv utleiekalkulatoren!

Leter du etter nye utleieobjekter? Lei av å knote i Excelark for å regne på utleiecase? Jeg har laget Utleiekalkulatoren for å hjelpe deg som er på jakt etter investeringer i eiendom. Her er det bare å fylle inn nøkkeltallene fra Finn.no og se anslag på kontantstrøm og inntjening det første året.

Jeg lagde Utleiekalkulatoren mest for egen skyld, men den traff åpenbart en nerve – responsen var overveldende. Når jeg la den først ut på Twitter fikk linken flere klikk enn alle andre Tweet jeg har hatt i år, og bare de første 48 timene var 1 000 forskjellige brukere inne og brukte Utleiekalkulatoren. 

I dette innlegget forteller jeg mer om hvordan du kan bruke utleiekalkulatoren, og hvilke regnestykker som er under panseret.

 

Investeringer har alltid vært et sentralt tema på Trifektum, men ikke spesifikt om eiendom. Det er mest fordi jeg ikke eier noen selv, og har dermed lite erfaringer å dele rundt eiendom som investering. Men etter å ha regnet litt på det får jeg lyst på en, for det er noe forlokkende med kontantstrømmen utleieobjekt genererer, kombinert med det håndfaste en eiendom er.

Jeg må derimot advare om at jeg ikke er noe ekspert på investeringer i eiendom, og har jo ingen praktisk erfaring med dette. Utleiekalkulatoren er også lagd mer som en teknisk utfordring og markedsføring av Trifektum, enn for å gi investeringsråd. Gjør derfor alltid egne analyser før du investerer. 

Utleiekalkulatoren hjelper deg finne investeringer i eiendom?

 

I denne seksjonen går vi gjennom input-variablene du må taste inn i feltet på venstre side i utleiekalkulatoren. 

Investering

Prisen du må betale for utleieobjektet og hvor mye egenkapital du har tilgjengelig er sentralt. 

Prisen du skal taste inn i utleiekalkulatoren er totalprisen inkludert eventuelle avgifter. Planlegger du å pusse opp eiendommen før du leier ut burde du også legge til hva du tror den kostnaden blir.

Investert egenkapital er egenkapitalen du har tenkt å investere i eiendommen. 

Forskjellen mellom totalpris og egenkapital er det du trenger i lån fra banken. Hvor dyrt lånet blir kommer an på dine lånevilkår…

Lånevilkår

I disse feltene skriver du inn lånevilkårene du får fra banken din. Dette brukes til å beregne rentekostnad og avdrag. Vær obs på at banken kan ha ett månedlig gebyr som kommer i tillegg til dette.

Leieinntekt

I dette feltet skriver du inn leieinntekten per måned. Gjør noen søk på Finn.no og se etter en eiendom som ligner for å få ett inntrykk av hva det ligger på. Vær realistisk – du lurer bare deg selv ellers.

Løpende kostnader

Felleskostnader kan være forsikringer, noe vedlikehold, trappevask, TV, internett, fyring, varmtvann og så videre. Dersom noen av disse punktene ikke er inkludert i felleskostnadene må også de medregnes i Diverse kostnader (nedenfor). Dersom sameiet har felles gjeld vil ikke den delen av felleskostnader som dekker renter og avdrag kunne utgiftføres.

Kommunale avgifter varierer fra kommune til kommune, så her må du undersøke litt selv.

Diverse kostnader omfatter alle løpende kostnader som ikke passer inn i postene ovenfor. Dersom du har strøm inkludert i leien kan strøm utgiftsføres her.

 

Avsetninger

Avsetning betyr i en regnskapsmessig sammenheng å sette av midler til dekning av en fremtidig (usikker) utgift. 

I Utleiekalkulatoren har vi tatt med to avsetninger – avsetning for vedlikehold og avsetning for vakanse. Begge er usikre i størrelse, men for en eiendom vil begge inntreffe før eller senere. Derfor kan det være smart å sette av litt av leieinntekten på en egen konto.

Vedlikehold er selvforklarende. I utleiekalkulatoren er utgangspunktet 3% av leieinntekten, men det vil variere mye. For eksempel krever ett nybygg lite vedlikehold, mens en gammel enebolig krever mye. 

Vakanse er tiden leiligheten ikke er leid ut. I noen tilfeller kan det ta tid å finne riktig leieboer, og i andre perioder kan eiendommen bli stående tom eksempelvis i det tidsrommet en leieboer flytter ut og en annen flytter inn. Vakanse er vanskelig å fastslå. I utleiekalkulatoren er utgangspunktet 5% av leieinntekt i regnestykket, men du står fritt til å velge høyere eller lavere vakanse om du vil

Kontantstrøm viser forskjellen mellom bevegelsen av kontanter inn og ut

Kontantstrøm viser forskjellen mellom bevegelsen av kontanter inn og ut. Penger inn minus penger ut. I Utleiekalkulatoren defineres derfor kontantstrømmen som det du sitter igjen med på konto etter du har betalt alle utgiftene inkludert avdrag på lånet, og satt av penger til skatt.

Siden avdragene på lånet ikke egentlig er en kostnad (fordi du betaler det til deg selv) er ikke kontanstrømmen lik det du tjener/taper på prosjektet. For selv om du betaler nedbetalingene til deg selv så går pengene ut av kontoen din hver måned, og hvis de ikke dekkes av leieinntektene så får du mindre og mindre penger disponibelt. 

For å finne kontantstrømoppstillingen i Utleiekalkulatoren trykker du på fanen som heter «Cash Flow». Sånn her ser kontantstrømoppstillingen ut:

Kontantstrømoppstillingen

 Cash Flow
Leieinntekt
-Felleskostnader
-Kommunale avgifter
-Diverse kostnader
- Avsetning for vakanse
- Avsetning for vedlikehold
=Netto leie før skatt
-22% skatt
=Netto leie etter skatt
- Renter og avdrag
=Kontantstrøm per måned

Forholdet mellom avkastning og innskutt egenkapital

Arkfanen som heter «Giring-effekt» har til hensikt å vise hvordan størrelsen på egenkapitalinnskuddet påvirker avkastningen, og avkastningen på egenkapitalen (effekten av giring). Selvfølgelig vil ofte banken sette føringene her, men det er likevel verdifullt å være kjent med dynamikken.

Venstre akse viser avkastningen i kroner etter første år med utleie. Denne er i hovedsak ikke påvirket av gjeldsgraden din, med unntak av at rentekostnadene øker når lånet øker.

Høyre akse viser avkastningen som prosent av investert egenkapital etter første år med utleie. Høy belåning (høy risiko) gir høyere forventet avkastning (inntekt i prosent av egenkapitalen). På samme måte vil lav belåning (mye innskudd) gi lav risiko og lavere forventet avkastning på egenkapitalen. Bare prøv selv.

 

Regnestykket

 Avkastning
Leieinntekt * 12 måneder
-Felleskostnader * 12 måneder
-Kommunale avgifter * 12 måneder
-Diverse kostnader * 12 måneder
- Avsetning for vakanse * 12 måneder
- Avsetning for vedlikehold * 12 måneder
=Netto leie før skatt
-22% skatt
=Netto leie etter skatt
- Rentekostnad første 12 måneder
+22% Fradrag for skatt på rentekostnad
=Fortjeneste år 1
Fortjeneste år 1 / investert Egenkapital =Avkastning på Investeringen

Legg merke til at avdrag ikke betraktes som kostnad nå. På en måte er dette ett mer langsiktig perspektiv enn kontantstrømmen, for på lang sikt vil du disponere det du har nedbetalt lånet ditt med, enten som sikkerhet i ny utleieenhet eller utbetalt ved salg.

Prøv ut Utleiekalkulatoren

Det er ikke alltid slike som meg (nerder?) lager ting som er nyttige. Derfor er det ekstra artig at Utleiekalkulatoren ser ut til å være noe som folk faktisk har bruk for. Tiden jeg brukte på å lage den føles vel anvendt når jeg får meldinger fra mennesker jeg ikke kjenner som forteller hvordan de har brukt Utleiekalkulatoren i møte med banken for å få gjennomslag for ønsket investering i eiendom. 

Kanskje du kan dra nytte av den du også. Prøv deg litt frem, og gi gjerne tilbakemeldinger eller forslag på nye funksjoner i kalkulatoren.

Bare husk at Utleiekalkulatoren ikke skal sees som finansiell eller økonomisk rådgivning. Beregningsgrunnlaget er hentet fra Hobbyinvestoren, og trenger hverken være relevante der du bor eller oppdaterte i henhold til gjeldende lover og skattesatser. Gjør alltid egne analyser før du investerer.

Utleiekalkulatoren finner du på utleiekalkulatoren.trifektum.no

Si 👋 på Twitter hvis du syntes dette var interessant, del med en venn, eller meld deg på nyhetsbrevet mitt.

Legg inn en kommentar